КРИТЕРИИ ОТБОРА КАЧЕСТВЕННЫХ МОДЕЛЕЙ РАСЧЕТА
(Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов)Правовой режим земель поселений. Земельные правоотношения. Оценка земли. Экономика и управление земельными участками
2
m(1 - R)
где N - количество объектов в обучающей выборке,
m - количество факторов стоимости, используемых в построенной
модели,
2
R - коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый
по формуле:
N /\\ 2
SUM(Y - Y )
2 i=1 i i
R = 1 - ----------------, (11)
N 2
SUM(Y - Y )
i=1 i ср
/\\
где Y - модельная оценка величины Y , a Y - средняя
i i ср
рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей
выборки.
Модель считается статистически значимой, если найденное
значение F-критерия (Fрасч) превышает пороговое значение
F (Fтабл) при заданном уровне значимости
кр альфа;m,N-m-i
альфа = 0,05.
Пороговые значения F-критерия для заданных параметров альфа, m, N приводятся в специальной статистической таблице.
Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.
Результат проверки статистической значимости моделей для каждой группы на обучающей выборке представляется по форме Таблицы 3 Приложения 14.
В случае если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически устойчивой (статистически значимой) модели расчета кадастровой стоимости земельных участков группы.
3.2.6.3. Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Анализ качества проводится только для статистически значимых моделей.
Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв. м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.
Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т.е. если справедливо:
|n |
| выб /\\ |
| SUM(Y - Y ) |
| i=1 i i |
---------------- >= k , (12)
Y (n ) доп
ср выб
где n - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей
выб
или контрольной), Y (n ) - среднее значение рыночной стоимости
ср выб
на этой выборке, k - заданный допустимый порог.
доп
Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:
| /\\|
n |Y - Y |
100% выб | i i|
дельта = ------ SUM ----------, (13)
ср n i=1 Y
выб i
где Y - рыночная цена 1 кв. м i-го земельного участка второй
i
группы,
/\\
Y - модельная стоимость 1 кв. м i-го земельного участка
i
второй группы,
n - количество объектов в рассматриваемой выборке.
выб
2
Определяется коэффициент детерминации R на обучающей и
контрольной выборках:
N
c /\\ 2
SUM(Y - Y )
2 i=1 i i
R = 1 - ----------------, (14)
N
c 2
SUM(Y - Y )
i=1 i ср
где N - число земельных участков второй группы в обучающей/
с
- контрольной выборке;
- /\\
Y - модельная оценка величины Y , на обучающей/контрольной
i i
- выборке;
- Y - средняя рыночная стоимость земельных участков второй
ср
группы из обучающей/контрольной выборки.
Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельные оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв. м, по формуле:
/--------------
/ N /\\ 2
/ SUM(Y - Y )
/ i=1 i i
SEE = /------------------, (15)
/ N - m - 1
\\/
По результатам расчета параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок заполняются Таблицы 4 и 5 Приложения 14.
Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если ее показатели качества находятся в пределах, указанных в Таблице 3.
| N п/п | Критерии качества | Обучающая выборка | Контрольная выборка |
| 01 | 02 | 03 | 04 |
| 1. | Средняя относительная погрешность | <= 40% | Увеличение в 1,5 раза, но не более 50% |
| 2. | Коэффициент детерминации | >= 0,65 | >= 0,6 |
| 3. | Среднеквадратичная ошибка | <= 25% | <= 30% |
При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения.
Результат отбора моделей для каждой сформированной группы оформляется по форме Таблицы 6 Приложения 14.
В случае если в результате отбора моделей по критериям
качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных
моделей находят модель с наименьшим значением средней
относительной погрешности оценки дельта и модели с показателем
ср
дельта , отличающимся от минимального не более чем на 15%.
ср
Результат выбора наиболее качественной модели по критерию "средняя
относительная погрешность оценки" оформляется в виде Таблицы 7
Приложения 14.
В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают
2
модель с наибольшим коэффициентом детерминации R , а также модели,
2
показатель R которых отличается от наибольшего не более чем на
15%.
Результат выбора наиболее качественной модели по критерию "коэффициент детерминации" оформляется по форме Таблицы 8 Приложения 14.
В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением среднеквадратичной ошибки оценки SEE. Результат выбора наиболее качественной модели по критерию "среднеквадратичная ошибка" оформляется по форме Таблицы 9 Приложения 14.
Результат выбора моделей для расчета кадастровой стоимости по каждой группе оформляется по форме Таблицы 10 Приложения 14.
В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы земельных участков проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.
Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.
3.2.7. Расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы
Построенная статистическая модель должна выражать зависимость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:
- - определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- - определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.
Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков отображаются для каждой сформированной группы и (или) для каждого населенного пункта по форме Таблицы 1 Приложения 15. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельных участков, рассчитанная в результате индивидуальной оценки их рыночной стоимости, отображается по форме Таблицы 2 Приложения 15.
3.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методических указаний
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методических указаний, осуществляются с использованием СПО.
Кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методических указаний, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В результате определения рыночной стоимости каждого земельного участка составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка (см. подпункт 4.2 настоящих Рекомендаций).
Установленные значения рыночной стоимости земельных участков отображаются по форме Таблицы 3 Приложения 15. Сводный отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки составляется по форме Таблицы 4 Приложения 15.
3.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний
Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, осуществляется с использованием СПО.
3.4.1. Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, начинаются после завершения работ по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний.
Кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.
В случае отсутствия в данном населенном пункте земельных участков видов разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.9 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для муниципального образования (в составе которого находится населенный пункт) удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.
В случае отсутствия в муниципальном образовании земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для субъекта Российской Федерации удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.
Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, оформляются по форме Таблицы 5 Приложения 15.
3.4.2. Кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.14 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (для г. Москвы и г. Санкт-Петербурга - Московской и Ленинградской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.
Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.14 Методических указаний, оформляются по форме Таблицы 6 Приложения 15.
3.4.3. Кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района (городского округа) на площадь земельных участков.
В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами (городскими округами), то кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов (городских округов) на площадь земельных участков.
В случае если населенный пункт входит в состав муниципального района (городского округа), в котором отсутствуют земельные участки первой группы земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах соседних муниципальных районов (городских округов) (далее - в пределах субъекта Российской Федерации) на площадь земельных участков.
Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, оформляются по форме Таблицы 7 Приложения 15.
3.5. Особенность расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов допускается осуществлять на основании следующих положений.
3.5.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.2 Методических указаний, осуществляется в соответствии с порядком, предусмотренным в подпункте 3.2 настоящих Рекомендаций.
3.5.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методических указаний, осуществляется в соответствии с подпунктом 3.3 настоящих Рекомендаций.
3.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, осуществляется с использованием СПО и предполагает следующую последовательность действий.
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, начинаются после завершения работ, указанных в подпунктах 3.2 - 3.4 настоящих Рекомендаций.
Определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей для муниципального района (городского округа) и медианным значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2 Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей в муниципальном районе (городском округе).
В случае отсутствия одного из указанных видов разрешенного использования в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей в муниципальном районе (городском округе) расчет соотношений осуществляется между медианными значениями удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей для субъекта Российской Федерации и медианным значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.2 Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тыс. жителей для субъекта Российской Федерации.
Результаты расчета соотношений заносятся в Таблицу 8 Приложения 15.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов осуществляется путем умножения медианных значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте 1.2.2 Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, осуществляется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.
В результате выполнения работ формируется перечень земельных участков, относящихся к сельским населенным пунктам, по видам разрешенного использования, указанным в подпунктах 1.2.1, 1.2.3 - 1.2.10, 1.2.13 - 1.2.15 Методических указаний, с определенной кадастровой стоимостью по форме Таблицы 9 Приложения 15.
3.6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний
Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний, осуществляется с использованием СПО.
В результате выполнения работ формируется перечень земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.16 Методических указаний, с определенной кадастровой стоимостью, равной 1 руб. за земельный участок (Таблица 10 Приложения 15).
Страницы: 4 из 6 <-- предыдущая cодержание следующая -->